各位老铁，大家好，很多人对 中南建设最新消息公告 存在误解，甚至被错误信息误导，我之前也是这样。今天我就用最真实、最客观的角度，和大家聊聊 中南建设最新消息公告 以及 为子公司担保600亿，帮大家树立正确认知。
本文目录
中南建设***围猎***三四线***半年斥260亿拿地***为子公司担保600亿
编者按：房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。
但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。
区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？
本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第2篇。
点开江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设）首页，先后两个数字映入眼帘——“28”和“31”。两个数字讲述了一个企业从无到有，再到如今以1466亿元销售额位居房企第18位的增长故事。
1988年2月23日，陈锦石怀揣5000元，从海门常乐出发，带领一支28人的队伍远赴山东东营创业；1997至1998年，中南建设进入地产领域，开发南通CBD；2015年起，地产板块销售额三级跳，从225亿猛增至1466亿……中南建设高速发展的业绩令外界侧目。
不过，此般风景背后，与销售额一同高走的，还有中南集团的对外担保额。
8月5日，中南建设发布公告表示，为了公司业务发展需要，公司拟对万宁中南城房地产发展有限责任公司等11家未经股东大会审议提供担保的子公司提供合计约25.66亿元的担保额度。
11家子公司中，除5家公司新成立暂无财务数据外，剩余6家全部亏损，有两家资不抵债。就在半个月前，中南建设另一则公告显示，公司拟对临沂锦悦开发有限公司等8家子公司新增43亿元担保额度。
据搜狐财经不完全统计，上半年来中南建设发布对外担保公告已有近50条，数量逼近2018年全年。最新公告显示，其累计担保额超600亿元，与同规模房企相比居于高位。
中南建设加速狂飙的后遗症，仍需时间纾解。
中南建设于2009年借壳上市，自2016年将总部迁至上海后踏上快车道。
2018年，中南建设迎来高光时刻。年报显示，2018年公司实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%吗，首次迈入千亿阵营。克而瑞数据显示，中南建设2018年合约销售额在上榜房企中排名第18位。
此外，2018年公司实现营业收入401.1亿元，同比增长31%。归属于上市公司股东的净利润大幅上升，同比增长219%，至21.9亿元。
与大多数房企相同，为扩大规模，中南建设通过设立项目子公司在业务城市进行物业开发。由于子公司规模尚小，流动资金吃紧，不少子公司需要母公司提供融资担保以保证项目正常开发。
近半年间，中南建设的对外担保动作愈加频繁。
最新公告中，中南建设及其控股子公司实际对外担保金额约为609.70亿元，占最近一期经审股东权益的350.43%；公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保金额为约91.85亿元，占公司最近一期经审计股东权益的52.79%。
简单对中南建设担保的子公司进行统计可以发现，中南建设所担保的子公司大多负债率超过80%，不少子公司处于亏损状态。
以中南建设此前担保的31家子公司为例，据搜狐财经不完全统计，这其中大部分子公司资产负债率高于80％，8家子公司资不抵债。同期，除却10家子公司未披露相关营收数据，有家16子公司净利润为负，13家子公司最近一期营业零收入。
从担保子公司所处地区来看，其中半数公司都位于发达地区周边三四线城市。如诸暨、太仓、梅州等地，部分公司为初创公司。
财经评论员严跃进认为，母公司加快对三四线子公司担保的频率，一方面是因为近期拿地较多；另一方面，也因三四线城市销售预冷，子公司流动性资金紧张。
回溯中南建设过去两年的动作，其对于三四线城市的布局早有预兆。
也是自2016年将总部迁至上海，中南建设在拿地方面开始提速。
年报显示，2017年中南建设新增项目98个，战线从江浙沪以及山东区域拓展至深圳、宁波、郑州等29个城市，规划建筑面积1400万平方米。
进入2018年后，中南建设加快兼并收购项目和中小型房企的速度。年报显示，中南建设2018年新增项目111个，规划建筑面积合计为1595平方米，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。
截至年底，公司共有303个项目，在建开发项目规划面积合计2807万平方米。未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。
中南建设在一季报中表示，2019年1月至3月新增项目12个，规划建筑面积合计193万平方米。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。其中不乏以42.8%溢价拍得的杭州江干区宅地，据悉该宅地出让面积6.58万平方米，建筑面积15.14万平方米。
4月至6月期间，中南建设又在三线城市连落多子。新增项多位于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。
据研报统计，今年1月到6月，中南建设公司新获27个房地产项目，累计拿地总价款达到269.15亿元，同比增长约11.84%。
从土地分布来看，近些年中南建设斩获的土储大多位于三四线城市，
2018年年报显示，在中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。
这意味着未来几年中，中南建设将有大量位于三四线城市的货值待销。政策调控与三四线城市房地产降温的背景下，一旦担保子公司的销售遇阻，中南建设“去化”压力或将集中呈现，进而影响公司负债水平。
从中南建设的负债情况来看，这样的担忧不无道理。
2018年年末，中南建设账面现金为204.17亿元，同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为106.87亿元和73.27亿元。中南建设在年报中表示，“公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。”
账面现金能够覆盖短期负债，看似中南建设并无偿债压力。但如果将中南建设204.17亿现金中约三成受限资金考虑进去，中南建设一下就变得捉襟见肘起来。
2018年年末，中南建设使用受到限制的货币资金共计71.06亿元，扣除受限资金后，公司可动用的现金为133.11亿元。
中南建设亦有意在降低负债率，从已公布的一季度财报来看，中南建设的总负债率由2018年末的91.69%，下降至2019年一季度末的91.56%，减少0.13个百分点。
2019年第一季度末，公司有息负债总额约为582.6亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债共计约132.0亿元。同期，公司账面现金总额约为244.2亿元，受限金额未公布。
融资方面，据不完全统计，今年1月至5月中南建设融资金额达244.63亿元，在房企中属较高水平。6月至7月，中南建设再发债39.3亿元人民币，又以10.875%的中高水平利率分三次发行美元票据，累计5亿美元。有分析认为，中南建设美元票据利率较高或与其对外担保额过多有关。
2016年至2018年三年间，中南建设房地产板块的销售额分别为502亿元、963亿元和1466亿元，年增长率分别为119.21%、91.83%、52.23%。
越过千亿大关后，中南建设为自己定下目标——三至五年内冲入第一梯队。业绩目标刺激下，中南建设的逆流举措可以理解。
值得注意的是，在中南建设上半年新获的27个项目中，仅有12个项目由中南建设持有全部权益，余下15个项目均采取合作开发的形式。合作模式下，中南建设在低投入、广布局做得高数据的同时，风险亦得以分摊。
中南建设公布的2019年上半年的销售数据显示，公司累计合约销售金额811.9亿元，比上年同期增长24%；累计销售面积约646.0万平方米，比上年同期增长24%。
一边是销售额不断攀升的黑马房企，另一边中南建设则因净利润过低受到外界质疑。
2016年和2017年，中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元，毛利率分别为18.08%和15.57%。但其归母净利润却仅有3.39亿元和6.03亿元，扣非后仅剩3.67亿和1.1亿元。
继续冲击第一梯队的进程中，中南建设将提高净利润摆上战略高地，从其前后两次发布的股权激励计划可见一斑。
5月底，中南建设发布公告，拟向激励对象授予期权约1.38亿份，占总股本3.73%。去年8月，中南建设曾发公告向49名激励对象授予2.16亿份股票期权，占总股本的6.27%。
中南建设将前后两次股权激励计划的行权指标都定为“净利润”。
据公司2018年8月公告，2018年股权激励计划将分三年行权，业绩考核要求为2018、2019、2020年度净利润与2017年相比增长240%、560%、1060%。
今年5月底公布的计划业绩考核在前一期公告的基础上，要求2021年相对2017年度净利润增长率达1408%。
如按中南建设2017年归母净利6.03亿元计算，中南建设2021年净利润需达84亿元才能完成既定目标。（文/黄海)
中南建设前三季净利涨超5成 耗资502亿积极拿地补库存
10月14日，中南建设（000961.SZ）发布业绩预告，由于房地产业务结算规模增加，预计2020年前三季度归属于上市公司股东的净利润比上年同期增加34.78亿元~37.63亿元，同比增长53.6%~66.2%。
对于业绩的增长，知名地产分析师严跃进表示，中南建设结算规模增加，说明地产业务投资总体不错，进而带动了销售数据的增加和现金流的稳定。经营业绩成长性高，能够使得利润数据有保障。
整体来看，经过30年的发展，中南已经从单一的建筑商发展成为投资商、开发商、建设商、服务商四位一体的城市综合运营商。通过旗下多板块联动，创新拿地模式，在产城融合发展上有了一系列的尝试，地产+模式探索逐渐成型。
积极拿地补库存
公告显示，2020年1-9月份，中南建设累计合同销售金额1430.9亿元，比上年同期增长10.1%；累计销售面积1070.4万平方米，比上年同期增长4.5%。若按中南建设今年设定的2300亿元的年销售目标算，前9个月中南建设已完成年度销售目标约62.21%。
中南建设近几年增收且增利，实现了有质量的快增长。公开数据显示，2016-2019年，中南建设房地产开发业务销售金额从502亿快速增长至1961亿，年复合增速高达57.48%；同期，营业收入从344.4亿元增长至718.3亿元，年复合增速为27.77%；归母净利润也从3.39亿元提升至41.6亿元，年复合增长率高达130.71%。
截至2020年6月末，公司资产规模首次突破3000亿元大关，相较于2019年末增长11.1%。
为支撑规模增长，中南建设加大拿地力度。半年报数据显示，2020年上半年中南建设拿地耗资303.8亿，投销比（新增建筑面积/销售面积）为113%，而去年同期仅为64.2%，拿地力度明显加大。
今年9月中南建设在常州、南通、苏州等城市共扩储11个项目，占地面积约65.88万平方米，规模面积约151.67万平方米，土地价款为117.49亿元。前三季拿地金额合计达501.89亿元，拿地金额占销售金额的比重为35.1%。
从土储结构来看，中南建设加大高能级都市圈布局并控制中小城市项目大小，土储结构逐步优化。公司9月新增项目主要集中于华东区域的二线城市，城市圈分布上，长三角仍为重点，新增土储面积占比80%。
在另一主业建筑业务方面，中南建设建筑业务2020年9月份新承接(中标)项目27个，预计合同总金额24.9亿元，比上年同期减少24.8%；1-9月新承接(中标)项目预计合同总金额209.8亿元，比上年同期增长2.9%。
招商证券认为，中南建设经营效率处行业前列，短期结算业绩确定性强；上半年公司业绩高增，较多合同负债对后续业绩形成保障，同时积极拿地补库存，且性价比控制得当，未来销售增长的持续性或有保障。
加速去杠杆控制负债
在高质量快速发展下，今年9月和10月，国际权威评级机构穆迪和标准普尔分别提高了对中南建设的评级。评级报告中，标普肯定了中南建设在促销售增长、积极去杠杆、提高经营规模等方面的成效。
半年报显示，中南建设总负债率89.48%，相比2019年末下降1.29个百分点；合同负债（原预收账款）1247.5亿元，占公司全部负债的43.17%。剔除合同负债后的资产负债率50.85%，保持在行业低位。
中南建设CFO辛琦表示，未来将通过进一步加快快周转和缩短工期，通过自我造血方式，来解决资金问题。据公开报道显示，其周转效率已由去年同期的7.7个月提升到目前的6.8个月。
标普认为，中南建设在长三角地区的合约销售增长，能够使公司在未来12-24个月进一步大幅提高财务稳健水平。此外，公司整体储备货值的周转性较高，2019年末的3500亿货值，预计有2700亿可在今年实现推盘，结合公司上半年所拿土地，预计有300亿今年可形成销售，预计全年公司将大概率完成15%以上的增速目标。
在整体战略布局上，中南建设聚焦建筑施工和房地产开发“双轮驱动”模式的同时，地产+模式探索逐渐成型。2018年，中南置地配合社区配套与社会公益的实践经验，推出“健康 TED社区”，让健康大战略成为中南置地的产品标签。截至2019年底，中南置地已在全国范围内落地123个健康 TED社区。
视觉中国图
中南建设“业绩洗澡”,出清利空“死磕”短债
中南建设经历了业绩“大变脸”，亏得都没眼看了。
之所以亏得这么惨，主要是计提减值，从2020年的6亿，猛增到30多亿。
在这个时间点做这种操作，中南建设或有意为之。
首先，股市正处于历史低位，中南建设此时把业绩做到最差，算一种筑底行为。
更重要的是，中南建设想及时出清业绩方面的利空消息，此后可以“死磕”短债问题了。
毕竟，这关乎到房企的“生死”。
4月25日，中南建设发布了2021年年报。
数据显示，2021年中南建设实现营收792.1亿元，同比增长0.78%；归母净利润为-33.82亿元，较去年同期下降147.78%；归母扣非净利润为-40.36亿元，较去年同期下降171.51%。
自去年以来，房地产行业陷入前所未有的困境，众多房企的经营业绩遭遇重挫。
一众房企面临的普遍性难题，是“增收不增利”。不过，毕竟身处房地产行业，再不济也是能赚到钱的，无非是赚得少点而言。
而此次中南建设发布的年报，算是给整个行业拖了后腿，不仅营收没有增长，还亏了三四十亿。
如此大的亏损，是市场始料未及的。
要知道，就在今年1月29日，中南建设发布了《2021年度业绩预计下降的公告》，称预计盈利为7.08亿元至21.23亿元。
不曾想，三个月后的今天，中南建设的业绩来了个“大变脸”。
对此，中南建设也做出了解释，称这一结果是因为“公司大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此导致公司归母净利润产生亏损 33.82亿元”。
中南建设总经理陈昱含对此还特意“感谢”了一把审计师事务所，大概意思是：多亏你们高要求、严把关，才使得公司呈现了真实的业绩数据。
计提减值没毛病，毕竟在去年，房地产行业遭遇寒冬，一众房企都出现了坏账和资产减值等问题。
可问题在于，中南建设如此巨额的计提减值来得太突然了。
以至于，深交所都不淡定了，随即给中南建设发去了问询函，核心内容就是：贵公司如此巨额的计提减值，合理不？都减哪了？
事实上，对于中南建设的业绩“大变脸”，市场分析人士直言不讳地表示：中南建设或涉嫌“业绩洗澡”。
这种猜测也是合理的。毕竟，当前国内股市位于历史低位，房地产板块更是惨不忍睹。在此背景下，中南建设不如一不做二不休，将亏损、坏账等不利消息一股脑释放出来。
股价都成这副鬼样子了，还能再糟糕到哪儿去？
另外，如今的业绩已然相当于摆烂了，到时候稍微有点起色，就能实现“业绩大增”的效果，何乐而不为？
这不，就在节前的最后一个交易日，中南建设股价涨停了。
不过，在笔者看来，中南建设选择此时出清业绩上的利空消息，还有另一番考量。
今年，绝大多数房企面临的主要任务，是如何解决债务问题，这直接关乎到房企的“生死”。
中南建设同样焦虑。在此次业绩发布会上，除了业绩“大变脸”这个突发事件以外，中南建设谈及最多的，就是财务安全问题。
也对。先把业绩上的不利消息出清，今年剩下的时间，中南建设就能“心无旁骛”地应对债务压力了。
事实上，中南建设的债务压力，早已出现诸多蛛丝马迹。包括内部理财不付息、商票逾期不兑付等消息，不绝于耳。
不过，对于债务压力，中南建设倒是颇有信心。陈昱含就表示，仍然有信心确保财务安全，目前公司账面资金224亿元，远大于一年内到期的公开债务17亿元。
那么，事实是这样吗？
从年报来看，中南建设的“三道红线”指标未见明显优化”：其净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比0.60。
就0.6倍的现金短债比来说，中南建设的短债压力着实不小。
而根据最近发布的一季报，中南建设的账面上的现金及现金等价物只有122.26亿元，而在同期，其短期借款有73.72亿元、应付票据有111.27亿元、一年内到期的非流动负债有113.55亿元。
计算可得，中南建设的短债缺口，有176.28亿元。
重压之下，中南建设必须做出反应。而出售旗下物管企业，就是不得已为之的动作。
近日，华润万象生活发布收购中南服务的补充公告，将此前22.6亿元的收购代价，修订为24.9亿元。
也就是说，中南建设出售中南服务，能够多赚2亿多。
可这二十几亿对于176亿元的短债缺口而言，远远不够。
在此次业绩会上，陈昱含称，2022年中南建设的经营思路是“安全至上，尽我所能”，把现金流管理放在首要位置，保证核心业务稳定，早日走出困境。
“业绩洗澡”完成，腹背受敌的局面不会出现了，专心筹钱还债吧。
好了，啰嗦了这么多，关于 中南建设最新消息公告 和 为子公司担保600亿 的内容就全部讲完，希望没有让大家失望。
本文来自作者[主编]投稿，不代表万胜号立场，如若转载，请注明出处：https://ywsjj.cn/rczx/4171.html
评论列表（4条）
我是万胜号的签约作者“主编”！
希望本篇文章《中南建设最新消息公告(为子公司担保600亿)》能对你有所帮助！
本站[万胜号]内容主要涵盖：生活常识, 财经知识, 日常知识, 万胜号
本文概览：各位老铁，大家好，很多人对中南建设最新消息公告存在误解，甚至被错误信息误导，我之前也是这样。今天我就用最真实、最客观的角度，和大家聊...