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保交楼政策红头文件254号文全文预售款的用途
254号文（银发〔2022〕254号）未直接明确预售款的具体用途，但通过政策框架间接规范了预售款的使用方向，核心是优先保障项目完工交付。
一、文件核心目标与预售款管理的关联254号文全称为《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其核心目标是通过金融手段稳定房地产市场，防范系统性风险，并确保“保交楼”政策落地。虽然文件未直接规定预售款的用途，但多项条款间接涉及预售款的管理逻辑：
稳定房地产开发贷款投放：文件要求金融机构对国有、民营房企一视同仁，支持资质良好的企业稳健发展。这一政策通过稳定房企融资环境，间接保障了预售款能够用于项目开发，而非被挪用至其他领域。资金封闭运作原则：明确金融机构需区分项目子公司风险与集团控股公司风险，强调“项目资金专款专用”。这一原则为预售款监管提供了理论依据，即预售款应优先用于对应项目的建设，避免资金被集团抽调。二、“保交楼”政策对预售款使用的导向文件提出“积极做好保交楼金融服务”，并通过以下方式规范预售款流向：
专项借款配套融资：支持金融机构为已售逾期难交付住宅项目提供专项借款配套融资，确保资金直接用于项目复工和交付。这要求预售款与专项借款形成合力，共同保障项目完工。贷款展期与风险化解：对受困房企的存量融资展期，避免因资金链断裂导致项目停工。这一措施间接要求预售款需优先用于弥补资金缺口，维持项目正常推进。三、风险处置与消费者权益保障的延伸影响文件强调“配合受困房企风险处置”和“依法保障住房金融消费者合法权益”，这进一步约束了预售款的使用：
预售款监管优化：为保障购房者权益，地方政府可能加强预售款监管，例如设立资金监管账户、按工程进度拨付资金等。这些措施虽未在254号文中明确，但属于政策落实的必然要求。避免资金挪用：文件要求金融机构防范房企利用预售款进行高风险投资或偿还债务，确保资金用于项目本身。结论：254号文虽未直接规定预售款用途，但通过稳定融资、支持“保交楼”和强化资金封闭管理，形成了预售款“优先保障项目完工交付”的隐性规范。这一逻辑与政策目标高度一致，即防范烂尾风险、维护购房者权益。
参考文献：[1]《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）[2]政策解读及行业分析报告（来源：央行、银保监会官方渠道）
楼市大事件!央行、银保监会联手发文,48万亿房贷市场迎巨变
关乎楼市的又一大事来了！
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
银保监会主席郭树清近日撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
央行有关负责人表示，近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，央行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对证券时报·券商中国记者表示，从宏观角度看，《通知》旨在落实“房住不炒”的房地产长效机制，利于优化资金配置，减少资金过多的进入到房地产领域。从银行体系看，利于降低房地产体系可能给银行业带来的潜在系统性风险，正如银保监会主席郭树清表示，“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’，房地产贷款占比太高会也会给银行带来风险。此外，《通知》对不同类型银行、不同区域实施差异化管理，意在引导不同银行进行差异化发展，如城商行、农商行等地方中小银行的占比上限要低于大行，体现出监管希望地方中小银行回归本源，更多支持当地实体经济的政策意图。
分档设置上限水平
房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。
央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。
《通知》规定，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。
此外，值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
央行有关负责人透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
新增房贷增速将受影响
实际上，今年以来，就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。
央行数据显示，2020年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83万亿元,同比增长 12.8%,比上季末低 0.3个百分点,连续 26个月回落;前三季度增加 4.42万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8个百分点。
曾刚表示，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限，例如，前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。
央行有关负责人也表示，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。
“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说，该指标就会影响其新增房贷投放规模，这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速，否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。
银行需制定过渡期业务调整方案
当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。
具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
值得注意的是，为了稳妥有序整改过渡，充分考虑不同银行的情况不同，《通知》提出，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。
“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”上述负责人称。
北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约
证券时报·券商中国记者获悉，北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。
针对公约出台的背景，北京市银行业协会表示，目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题：一是，自北京市开展房地产市场调控以来，相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策，但各家会员银行对政策的理解不尽相同，造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异；二是，近年来北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。
在统一房贷政策尺度方面，《公约》规定：住房贷款记录不区分本市、非本市；月供收入比不超过50%；对首付款资金来源进行实质性审核，不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款；涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房；必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面，《公约》规定：银行不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势，并明确规定：支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用；免费或低于成本价提供服务，或出租办公场所、办公设施和设备；替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用；以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务；租用其办公场所或渠道（含线上、线下）向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。
据了解，此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示，《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。
央行、银保监会发文鼓励优质企业兼并收购房地产项目
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李凯旋李未来北京报道
12月20日，上海证券报等多家媒体报道称，央行、银保监会在近期联合发文表示，鼓励优质企业加大对房地产项目的兼并收购，要求金融机构加大对并购贷款、债券融资的支持力度。此前银保监会也表示，金融机构要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
业内专家认为，近期，央行等加大了对房地产金融的支持力度，这有助于防范房地产项目风险扩大，也有助于盘活处于风险中的地产项目。
鼓励收购地产项目
据上海证券报等媒体报道。近日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险，促进行业出清。
据悉，该文件主要有6方面内容，分别为稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。
此外，文件强调，要求金融机构按照穿透原则评估项目的合规性，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金的用途监控。同时，银行业金融机构要建立重点房地产业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息等。
截至发稿，《华夏时报》记者发现，央行和银保监会尚未在官方平台进行发文。《华夏时报》记者采访了房企相关负责人，受访房企向记者表示，未接到通知，或许是央行和银保监会的内部发文。
专家：有助于化解风险
尽管没有官方发文，但此前银保监会已经释放出信号。12月5日，银保监会发文表示，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，银保监会有关房地产并购贷款的表述对稳健型房企介入解决风险房企的问题有一定裨益。风险房企则有机会通过金融机构、处置资产、引入投资、加速销售等方法解决企业面临的风险以及防止风险进一步扩大。
可以看出，近期，央行、银保监会对于房地产行业的发声较多。“从此次发文来看，后续包括并购方面的银行贷款、相关债券发行等会明显发力。同时，被兼并收购的对象是项目并非企业股权，则可以看出收购的目的主要是为了化解房企项目的经营困难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。
在严跃进看来，央行、银保监会发文具有积极意义。一方面，这给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于通过兼并收购来更好地实现项目扩展。另一方面，在类似的兼并收购下，一些问题房企的项目可以更好地得到去化，也有助于企业回笼资金。
房地产股票大涨
近期，地产金融层面利好不断。12月20日，新一期LPR报价出炉。其中，1年期LPR较上一期下调5个基点至3.8%，5年期以上LPR则保持不变，仍为4.65%。值得关注的是，自2020年4月20日LPR创下改革以来单月最大降幅后，1年期和5年期以上LPR一直保持稳定。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1年期LPR下降再结合此前央行降准，将有效促使资金支持实体经济发展。而作为房贷利率基准锚的5年以上LPR保持稳定，也有从宏观层面平稳房地产市场，防止刺激楼市之意。
同时，近期，各个城市的房贷环境持续改善，房贷利率下降，放款周期缩短。许小乐认为，在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
或许是受到房地产金融层面利好消息的影响，房地产板块大幅上涨。12月20日，A股房地产开发板块报收13845.49点，涨幅为1.85%。其中，包括京能置业、津滨发展等在内的多家公司涨停。
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